作者：赵艳 凤凰国际智库香港观察员
编者按：
“72.3亿港元！”
5月16日，内地企业合景泰富与龙湖地产联合体以“72.3亿港元”的高价将位于九龙启德第1K区1号地盘的新九龙内地段第6567号住宅用地收入囊中。至此，12块出让中的启德区土地，内地地产大亨就已经拿下了8块。
作为香港难得一见的城中城，启德吸引了不少内地开发商前来竞标，其中以来自内地的某航企最为突出。自2016年11月至今年3月，不到半年时间里，该集团耗资272亿港元，先后拿下了香港的4宗土地。
时值香港回归二十周年，与“一国两制”刚出台时不同，这一回内地开发商少了几分徘徊犹豫，多了几许敢做敢闯的果决，只要瞄准了时机，该下手时就绝不手软。一时之间，内地开发商在港投资呈现“井喷”之势。
今年，内地地产商在香港拿下的宅地可建楼面积已经超过2013年、2014年和2015年全年的数字，未来内地能否取缔港资企业之优势尚是未知数，但内地企业在港投资房产的浪潮已经滚滚而来。
本期《先行军》，凤凰国际智库香港观察员以局外人的视角看内地开发商在港大举“猎地建屋”的得失，为内地开发商指“一条明路”。
赴港“猎地”，蜂拥而至的内地开发商战果累累
从一穷二白到如今蜕变为在港投资大户，内地企业可谓是在“烦恼中成长”，每一步都走得不容易。
到2013年底，香港内地企业的数量已经迈过3000大关，拥有总资产近14万亿港元，除银行、保险、旅游等传统大头，内地企业也在出版与油气行业占有重要份额。相比之下，房地产业反倒相对沉寂，鲜少有内地开发商涉足香港地皮。
2009年以前，内地开发商在港年投地占比不足6%。但其后的数年间，内地企业在香港买地建屋的规模触底反弹。据德意志银行2016年9月底发布的报告显示，以总楼面面积计算，2016年推售出的香港地皮，24%都被收入了内地开发商的口袋里。
自2016年英国公投脱欧以来，香港地产股就一直深受投资者青睐。新地从6月底开始就一路水涨船高，恒基地产的涨幅也在13%左右。地产股形势大好，香港房地产业也紧跟着春回大地。然而，考虑到混乱的国际时局，分析者必须看到香港房地产再度繁荣的背后，其实是国际资金的了无出路，以至于香港资产成为避险的重要选择。
也正是基于这样的背景，几大内地地产开发商的龙头企业，万科、保利、绿地等先后探路香港，向港岛伸出橄榄枝。至此，越来越多的房地产开发商看到这其中的商机，将业务范围扩大到香港。
2017年的第一季度，中国内地开发商在香港投资创下历史新高，总交易额合计约达319亿人民币，同比增长213%。根据仲量联行香港分公司的报告显示，1997年楼市泡沫破裂后，内地开发商始终按兵不动，直至2011年才重返香港。时隔六年，内地开发商颇有改头换面的意思，不断积累在港地产，拿地总额占政府推出宅地的比例已经激增至100%。
如果说1997年的楼市泡沫给了跃跃欲试的内地企业当头一棒，那现阶段内地楼市的波动则给了内地开发商再度回归香港土地市场的动力。特别是2013年和2014年，内地楼市发展几乎陷于寒潭，就连北上广这类一、二线城市的消化库存周期都长达二三十个月，更不要说三、四线城市的楼市发展潜力了。反观香港楼市，楼价基本取决于低利率与市场供应不足，比之内地资产价格要稳得多。
政府调控是很大一部分因素，直接导致了内地楼市的沉寂，在这种情况下，内地开发商另寻出路再正常不过，又恰逢人民币贬值，“出海”购地造房显然是一个可供考虑的方向。换而言之，香港土地市场本就难逃内地开发商的“垂青”，但真正使其从英国、东南亚等其他土地市场中脱颖而出的，却还是藏于香港项目背后的文化因素。
对于大陆二、三线城市的人来说，“香港”二字约等于信赖和质量双保障。开发商若能在香港插旗买地、做好项目，回到内地后只需一句“我们在香港也有项目”，就能在很大程度上使二、三线城市居民感到安心，自觉自愿地掏腰包购房。单凭这一点，内地开发商就有极大的动力去香港土地市场“一掷千金”。
“老地主”对上“外来客”，谁更胜一筹？
如今的香港已经取代美国纽约，摇身成为内地开发商进行境外城市房地产投资的首要目的地。内地企业到港“疯狂扫货”，不仅使得香港的地价与楼价双双上涨，更是搅乱“一池春水”，逼得香港土地储备格局不得不重新洗牌。
在众多内地开发商中，内地某航企出手最是阔绰，旗下德广置业以54.12亿港元，夺得九龙东启德发展区第1L区3号地盘的住宅地皮，折合每平方呎楼面地价约1.36万港元，一举刷新区内的地皮单价纪录。
但内地开发商的野心并不止于此，一把算盘拨得噼里啪啦响。某航企的负责人一语道破各大开发商的“宏图伟愿”，出于对香港经济和房地产业的信心，内地开发商还将采取新一轮开发活动，不仅想要在启德区分一杯羹，更致力于发展香港房地产业务，从而提升公司的国际形象和品牌影响力。对于那些旗下还有酒店与航空业务的大公司来说，进军香港房地产市场将有利于促进各大业务之间的协同效应。
当下，内地开发商风头正盛，据此前公布的数据，香港“四大地产家族”一年的总营收高达260亿美元，但比之内地四大地产开发商1110亿美元的总营收仍是小巫见大巫。也正是因为这个原因，越来越多人开始相信，香港“四大地产家族”已然沦为过去时，现在和未来都将是内地开发商的天地。
这似乎印证了风水轮流转的说辞，许多香港发展商们也对内地开发商的“财大气粗”颇有怨言，除了近乎无奈地承认自己财力有限，更对内地开发商高价买地的原因百般不解。在许多港资开发商眼里，内地企业开出的地价大多高于合理价位，是一出不值当的买卖，不仅难盈利，而且有可能伤人伤己，拖累整个市场。
与内地房地产开发商的成长经历相比，香港房地产市场的历史要悠久得多，从二战结束至今，业已经历六轮涨跌，回回都是大起又大落，好不刺激。
就说1997年末开始的楼市泡沫，夹杂着亚洲金融风暴愈演愈烈，一时之间，香港楼价跌幅过七成，数万“负资产”、“银主盘”批量涌现，走投无路的投资者绝望地从高楼跃下——教训之深刻叫人实难忘怀。在这种大规模楼市泡沫中坚挺至今的香港“四大地产家族”势必更倾心稳中求进的投资之道，奉小心谨慎为“上策”。
路漫漫兮其修远也，内地开发商屡次大手笔购入香港地皮是否过于冒进尚且有待考量。但内地开发商仍需时日才能超越香港“四大地产家族”的事实却是不言而喻。对于港资来说，自由市场就约等于竞争，郑氏家族、郭氏兄弟和李兆基、李嘉诚在风头盖过怡和集团凯瑟克家族后，自然也要面对来自内地企业的市场挑战。
“跃进”还是“魄力”，内地开发商“围猎”港岛有风险
二十年前，当中国内地的房地产企业还处在散兵游勇的阶段，港资地产企业就已经凭借早些年打下的资本在内地叱咤风云，国内高端的核心地段几乎都在港资开发商的掌控之下。
然而岁月变迁，二十个春秋足够整个国际体系发生翻天覆地的变化，曾经向人四处兜售自由市场的美国开始“本土优先”，反倒是中国大陆从封闭走向开放。时至今日，房地产市场的格局与话语权也发生了深刻变化，内地开发商正以惊人的速度追赶港资的脚步。
究其背后的原因并不在于港资的没落或走向歧途，而是内地开发商抓住了“走出去”的机会。又加上内地企业大多勤恳求发展，赶上好政策好时机的内地开发商可谓是“先天优秀，后天努力”，反超港资也是情理之中。
但就目前来看，内地开发商此番在香港进行新一轮的押宝“猎地”活动仍需堤防未知的变数。面对锐意进取的内地开发商，香港行政特区已经陆续颁布了几轮楼市新政策。今年4月，新政策就“一约多伙”征收15%的印花税，主要就是为了应对由于大量内地企业哄抬地价导致的香港地价不断走高，以防楼价出现恐慌性上涨。
面对政府紧随其后的调控，内地开发商大多“下有对策”，但症结尚不在于此，而在于他们的“抗压能力”有多少。
香港开发商在楼市的跌宕起伏中已经摸爬滚打了近百年，“规避风险”的宗旨已经算得上是条件反射，故而难免瞻前顾后。相比之下，“初生牛犊不怕虎”的内地企业要有魄力得多，而这在很大程度上是借了政府意欲推动内地经济发展的东风。为了保障市场的可持续，政府会适时地调整政策为企业指路，这就给了内地开发商更多的底气。
然而，香港市场以自由著称，更以减少人为干预为荣，没有政府的保驾护航，内地企业能否在危机到来时保持坚挺就十分关键了。事实上，深究数据深处就会发现，内地开发商的负债率远高于香港开发商，即便是被视为领军企业的万科，其2016年底的资产负债率也一度超过80%。
反观港资龙头老大新鸿基的收入结构，资产负债率不到25%，稳定的租金收益占23%，售楼收入甚至不到总收入的二分之一。如此显著的数字对比揭示了潜藏的风险。一旦资金链出现问题，或政府出台不利楼市的新政策，内地开发商就很可能扛不住重压，更不要说能否抗住经济或金融危机了。
目前，内地企业依旧财大气粗，动辄以天价拿下港地，外界戏谑地称内地开发商“不论好地、坏地，抢到就是赚到”的心态为“盲抢地”。而这一个“盲”字可谓一针见血。一方面，过高的地价必然导致楼价上涨，然而香港市民能否消化如此高昂的购房款仍有待观察。另一方面，内地开发商屡次相中存在司法复核的问题地皮。这类地皮的批出时间受复核进程与结果的影响，不仅有概率拖延数年，开发商更有可能赔了夫人又折兵，到头来落得个“地财两空”。
但无论如何，在接下来的一段时间里，香港仍将是内地开发商购地建屋的主要市场。与其他大宗生意一样，凡有利可谋的地方必伴随着风险。因此对于内地开放商而言，“去香港买地”的同时也要注意吸取前人的经验教训，规避风险以保障企业能走得更远更稳健。
文字编辑：倪朱仪
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