先行军@哈佛|毛大庆 :房地产泡沫不可避免,服务业将成为房地产的主要增值点

2019年04月23日 10:04:06
来源:凤凰国际智库  

4月12日至4月14日,第22届哈佛中国论坛论道中国与世界。政、商、学、文娱界120余位领袖人物齐聚美国剑桥镇,从金融、科技、创业、文化、艺术、国际关系等11个分论坛话题出发,共同“与世界对话”,开启一场盛大的思辨讨论。

哈佛中国论坛成立于1998年,作为北美规模最大、历史最悠久的学生组织型中国话题峰会。论坛旨在为富有建设性的对话提供平台,深度探讨中国面临的挑战、问题和趋势,改变与会者对中国的传统印象,为建设中国的美好未来出谋划策。

思辨无国界。凤凰网作为2019哈佛中国论坛的媒体战略合作伙伴,将在网络世界传播这场精彩纷呈的论坛。我们特此推出“先行军@哈佛”系列深度专栏,集萃论坛嘉宾演讲精要,以飨读者。

企业家、注册建筑师、优客工场、优享创智创始人、万科集团外部合伙人、鸿坤集团执行董事毛大庆在论坛上发表演讲。毛大庆认为,房地产泡沫势必会到来,服务业将成为房地产的下一个主要增值阶段,移动互联将给房地产的服务价值和创造带来了新领域。

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毛大庆在哈佛中国论坛演讲

房地产泡沫破裂将不可避免

我们一直说房地产,实际上中国的房地产概念是非常模糊的。我们这么多年谈房地产,其实大家观念里的房地产一般是指住宅,但住宅只是房地产领域的一部分,而且随着人口结构变化,住宅也不会再继续扮演房地产的主角,泡沫迟早会以一个麻烦的方式出现,否则就不会有中央的“三去一降一补”政策。“三去”里面谈的去杠杆、去库存、去产能,大部分是跟房地产有关系,不“去”可能风险来的更快。关键的问题是这个泡沫在什么时候破裂?以什么样的方式进行破裂。

我认为应该从供求的角度去分析该问题。作为供应方,长周期看土地储备,短周期看库存。作为需求方,长周期看人口,短周期看杠杆。实际上,在货币受到国内的经济压力和国外汇率政策两方面的压力下,短周期看杠杆是不可能持续下去的。长周期看人口,但是中国人口带来的多方面的变化充满不确定性。所以,对需求方而言,无论长周期看人口,还是短期看杠杆,这两点其实都无以为继。先不说土地是否可以源源不断地供给,从人的角度看问题会看得更清楚。

1985到1996年出生,今年23岁到34岁的1.84亿中国人在接下来的15年里将对中国整个的社会转型、发展方式转型、新旧动能转换起到至关重要的作用。他们能不能把接力棒接过去、承载历史使命、完成中国的新旧动能转换,关系到中国未来的命运。但这部分人对于房地产的贡献并不大。真正对房地产贡献的是1966到1974年出生的这2.94亿人口,这帮人支撑了几十万亿的中国房地产消费,而我们这代人已经把这23岁到34岁这部分人的房子基本上都买完了。

中国GDP增速第一大贡献来自消费领域

从2017年到2018年,中国GDP增长的第一大贡献已经发生了根本的变化。从今年全国两会公布的数据看,中国的GDP增速第一大贡献来自于消费领域,而消费领域里面的46%的贡献来自于服务行业。消费和投资支撑着GDP的增长是一个非常有意思的现象,为什么突然间服务消费成了一个重要的支撑因素?这跟房地产有什么关系?

2007年到2018年间,中国开始了互联网革命的第二轮——移动互联的革新。中国市场占世界市场的三分之二,第二轮的弯道超车主要是中国。中国去年的互联网线上交易额度是15.7万亿,已经超过了房地产的销售份额。线上支付总规模15.7万亿。15.7万亿的背后是什么其实是BAT。

BAT这三家在过去的将近十年里,把7.6亿用户从线下搬到了线上,7.6亿人在线上创造了原来根本不存在的几十万种消费场景,这些场景现在纷纷又需要线下化。场景真实落地的承载者就是城市的房地产。服务突然间成为房地产的下一个主要的增值阶段。移动互联所创造的各种各样的消费场景需要落地,也就是说所以互联网的新的价值的爆发,其实是来自线上场景线下化,房地产增值不是房子所产生的,是服务所产生的。移动互联给房地产的服务价值和创造带来了一个崭新的场面和领域。

中国急需在房地产金融方面补课

住宅之外,房地产还有另外一个领域,给城市提供综合性服务的建筑,包括像酒店、宾馆、电影院,超级购物中心综合体,以及现在零零总总出现的新空间模式,即城市的服务设施。从美国的语境来讲,这一批设施背后的房子其实是不动产,而不是我们谈的房地产。不动产跟房地产有非常明显的界限,当我们谈到不动产的时候,其实谈得更多的是房子的金融属性,和它金融价值的体现。

中国在不动产领域为什么滞后?实际上中国的金融产品的滞后约束和限制了中国不动产行业的发展,这是一个逻辑上的相互关系。而不动产行业的滞后,又严重的影响了和滞后了的中国房地模式的发展,包括房地产公司没有培养出一批轻资产、重运营的人才。这是中国房地产很长时间来一个缺陷。开发商房地产公司最大的能力就是拿土地、卖房子,除此以外没有核心能力。对比之下,西方有着明确专业界限的房地产行业,有资本的运营商、专门的内容经营,专门对楼宇增值做的内容服务还有楼宇持有人,这些角色是在整个金融系统的完善下逐步产生的。

今天中国恰恰需要在这方面补课,因为中国房地产也面临一个转型,国内很大一部分库存并不是来自于住宅,而是来自于其他种类的城市不动产,而这些城市不动产如何处置?如何把他们变成金融链里边能够增值的产业?我们不会做,没人会做,这个时候就是到中国去的外资最好抄底的时候。这些能够抄底的外资都是具备两个能力,一个是金融管理能力和资本管理能力,另一个就是房地产的运营能力。这给外资带来一个很好的一个窗口,但对于中国开发商来说则是非常痛苦的过程。

    编辑:刘嘉,李伟男