【编者按：2016年10月29日下午，清华大学中国与世界经济论坛在北京举行。此次论坛由清华大学中国与世界经济研究中心主办，主题为“2016 寻求突破”， 众多中国知名经济学家汇聚论坛，聚焦世界和中国的经济形势，力图寻求中国经济的“突围之路”。凤凰国际智库作为独家媒体智库全程支持。
全球经济虽已基本走出危机，但复苏高度脆弱，增长动力仍然不足。在经济大环境低迷、国内面临发展转型等重重挑战下，中国经济该如何“突围”？
房地产市场无疑是中国经济的关注热点。近期，如同坐“过山车”般的中国房产泡沫经济备受争议。在论坛上，清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵，中国城市规划学会理事长、国务院参事仇保兴，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强，清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明，华夏新供给经济学研究院院长、财政部财经科学研究所原所长贾康也开启关于中国房地产的讨论。
仇保兴提到，中国房地产价格分化会越来越严重，但是短期内不会出现房价崩塌的风险，原因在于目前中国还是存在很大部分良性房地产刚性需求。他认为，目前经济手段缺乏地方税收调控，房地产税应该有更多的税种，这样才能精准遏制投机需求。
柴强在分析了本轮购房热潮出现的原因后，认为最近多地推出的房产新政很有效地缓解了房价的虚高态势，从而对北京、上海、深圳等一线城市带来利好影响。他分析说，未来短期之内，房价不可能明显下降，但是可能会有一些小幅调整，并呼吁说，解决房地产市场问题应当紧紧抓住货币因素，这才是问题解决的关键。
本文由现场速记整理而成，与凤凰国际智库读者分享。】
以下为论坛讨论实录：
李稻葵：今天的机会非常难得，不仅有各界的知名学者，还有在政策部门长期帮我们定夺把关的政府官员。首先我想请教一下仇保兴先生，房地产这一轮的波动，在您看来是意料之外还是意料之中？这是一个长期的中国经济的习惯性波动，还是由于什么突发性因素？另外，这一轮的应对方式是否合理？
仇保兴：这个意料之中还是意料之外，我觉得可以这样回答，如果从长期来讲，这个应该是意料之外，从短期来讲是意料之中。
长期来讲，我在3年前的两会期间，曾经说过这样两句话：第一句话——中国的房地产价格分化肯定是越来越严重，沿海和一线城市的价格会持续上升。所以在去年这时候，有的同学问，北京的四环内房价可不可能跌？我说你们不要做梦了。但是，三四线城市的房价可能会越来越稳，所以说两极分化越来越严重，我认为，三年前的这一预测还是对的。第二句话——如果我们调控得当，我觉得这房地产10年内不出现日本那种崩塌式的危险是可能的。为什么呢？这里边就有这么一个问题，比如有人说，中国的房价收入比数据超过了联合国数据、发达国家数据，甚至发展中国家的数据的一倍。
这样看，中国的房价收入比太大了，证明泡沫非常巨大，这么巨大的泡沫就有可能会暴跌。但我不是这样看，因为我们是一个行进中的国家，我们还在青年阶段，还可以长一点个子。在这个阶段，仍存在几个选择过程，譬如小城市的居民是否愿意搬到中等城市和大型城市，还有一部分农民也在观望，到底定居在城市还是农村，这两个选择的过程可能还会持续十年到十五年。那么这个十年、十五年说明什么？说明了这里面还有很大一部分良性房地产刚需。再加上我们仍有很大一批的房产，虽然建成已有3-4年，但是这批房产结构有问题，与城市建设不配套，现在有的已经进入棚改，有的进入小区改造。今年的棚改是600万平，这一部分的数量是非常巨大的，从这个角度看，我们还可以建筑房屋。三线城市和四线城市我们可以不要管，那个地方就像水，除非出现水怪，否则就不可能有什么波澜。
李稻葵：您刚才说的是长期的因素，而这一轮的房价上涨非常集中，如苏州、南京、合肥等，这是一年多前能预料到的吗？
仇保兴：一年多前，当地政府有一个错误的观点，我的投资下滑了，凡是促进投资上升的项目就都是好的。但是，用房地产保投资、促投资，这个就是饮鸩止渴。地方政府更愿意接受一个短期回报，其它东西去库存也好，调结构也好，都是长期的，所以地方政府能抓的就是楼市，他们对投资很敏感。
李稻葵：那么您认为这一次二十多个城市搞限购，这是不得已而为之，还是另有其他办法？
仇保兴：五五开，50%是不得以而为之，50%的是另有他法。房地产调控跟别的调控不一样，第一，必须是中央调转到地方调，因为地方差异巨大，两级分化严重，中央政府出台统一的政策，没有意义；第二，是集中调和分散调；第三，我们必须用经济手段调控代替过去的行政调控。这一轮的调控基本上是地方政府执行的，上面给一个信号，地方政府就自动调了。这种调控前面这两句话都应验了，但最后一句话没有实现，因为我们的经济手段缺乏地方税收调控，实际上地方政府调控税收很重要，我认为房地产税应该有更多的税种，这样才能更精准。投机需求被遏制，泡沫才不会继续增大。
柴强：房价大降不可能，小幅微调可期待
李稻葵：现在，在房地产问题上有一个公认观点：地方政府过分刺激了房地产业，即央行没有控制好货币发行量，致使货币发行速度太快，在经济增速有所下滑的大背景下，广义货币的增速并没有明显下降，仍在12%以上。同时，今年贷款的增速也很快，在数量上也新增10万亿元以上。你的感受是什么？那些想买房子的人，他们的背后动机是什么？
柴强：我感觉这一轮（购房热潮）确实比以往来得凶猛。第一大因素主要是货币因素，本来想让货币更多进入实体产业，但是实际上更多还是资金。老百姓是最聪明的，哪里保值、哪里有收益就往哪里走。第二大因素是一些楼盘标杆示范因素，再加上媒体宣传，老百姓就恐慌了。最后导致了恐慌性抢购的情况。
李稻葵：如果是货币因素的话，很多（购买房产）具有投资性，您的感觉这一轮（购房热潮）中，投资性的购买多吗？
柴强：有投资、有刚需、也有改善性需求，传导到最后则是恐慌性购买，觉得汽油疯涨，现在不买就来不及了。但是我们的限购限贷政策非常有效，观察这次中国多地推出的楼市新政，效果也很明显，看房量大大减少，当然政府公布数据中的交易量仍没有减少。实际中，一线城市和热点的二线城市交易量明显下来，房价也有所松动。
李稻葵：以北京为例，没有调整限购的政策，北京会不会也受到南京、杭州等城市限购政策的间接影响？
柴强：这一次，北京的市场反应很快。北京、深圳这些市场反应非常明显。门店、网络等等看房量明显下降。
李稻葵：那这是什么机制？
柴强：第一，贷款政策有调整，第二，一看到政策力度大，肯定是让房价往下走，大家也都在观望，观望状态并不是起到直接作用。不是你把刀放脖子上出血了，才收敛，而是你把刀举起来了，就已经收手了。
李稻葵：北京、上海、深圳一线城市的房市，未来三四年会不会出现格局性变化，房价明显下降？
柴强：房价明显下降不会，但可能有一些小调整。从房价上涨速度来说，深圳最快，其次是上海，最后是北京。长三角、珠三角、再到京津冀地区，三四线城市，特别是东北、还有内蒙等一些城市，不同地区的房价涨势不同，所以存在两级分化的状态。
李稻葵：我们的主题是“寻求突破”，未来一到两年，房地产行业会出现调整吗？请您分析一下。
柴强：不一定。我之前有讲到过，房地产市场不完全是“自己左右自己”、前一段时间有媒体采访我，我说实际上影响房地产市场的，有70%是外部因素，其余30%才是房产市场本身。把货币因素抓紧，把是房地产绑架了经济还是经济绑架了房地产的这个问题搞清楚。过去，房地产的工具因素作用比较大，经济下行时，让房产市场刺激经济上行。
